Kdaj gre za dokapitalizacijo s stvarnim vložkom?
Družba lahko osnovni kapital poveča z novimi vložki, med katerimi je lahko tudi nepremičnina. Vložek je lahko zemljišče, stavba, posamezen del stavbe ali več nepremičnin. Že na začetku je zato treba natančno opredeliti, kaj se prenaša, kdo je prispevalec in kakšna pravica se vlaga. Pri povečanju kapitala gre za korporacijski postopek; poznejše računovodsko evidentiranje nepremičnine je ločeno vprašanje.
Ali je cenitev potrebna v vsakem primeru?
Ne vedno. Potreba je odvisna od okoliščin pridobitve, razpoložljivih dokazil o vrednosti, predmeta vložka in zahtev postopka. Če je družba nepremičnino pred kratkim kupila, lahko pogodba, račun in podatki o transakciji pomagajo utemeljiti vrednost. Predstavitev CSA omenja dokumente o nedavni pridobitvi, okvirno do treh mesecev, kot primer možnega dokazila. Ta časovni okvir sam po sebi ni splošno zakonsko pravilo ali zagotovilo, da bo dokazilo zadoščalo. O ustreznosti dokumentacije se pred odločitvijo uskladite z revizorjem oziroma notarjem.
Kaj mora izkazovati poročilo o stvarnem vložku?
Poročilo o stvarnem vložku in cenitveno poročilo nista isti listini. Poročilo o stvarnem vložku opredeli predmet vložka, dejstva, ki podpirajo, da njegova vrednost ni nižja od prevzetega osnovnega vložka, ter morebitne obremenitve. Cenitveno poročilo poda strokovno oceno vrednosti nepremičnine in pojasni podatke, metode ter predpostavke, na katerih temelji. Cenitev je lahko strokovna podlaga za dokumentacijo postopka, ne nadomesti pa vseh listin, ki jih zahtevajo družbena pogodba in pravila registrskega postopka.
Kakšna je vloga revizorja in kdaj je pomemben prag 100.000 EUR?
Vrednotenje nepremičnine in zakonska presoja stvarnega vložka sta povezani, vendar različni nalogi. ZGD-1 za stvarne vložke v določenih primerih predvideva tudi revizorjevo oceno; pri skupni vrednosti nad 100.000 EUR zakon določa zahtevo v ureditvi poročila o stvarnih vložkih, hkrati pa pozna izjeme. Več je določeno v ZGD-1. Ker se uporabljena pravila lahko razlikujejo glede na to, ali gre za ustanovitev ali povečanje kapitala, vrsto družbe in značilnosti vložka, naj revizor oziroma notar potrdi, kaj velja za konkretni postopek. Cenilec nepremičnine pripravi strokovno oceno vrednosti; ta sama po sebi ni revizorjevo poročilo.
Katero podlago vrednosti uporabiti?
V gradivu CSA je kot podlaga za ta namen navedena tržna vrednost po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti. Poenostavljeno: gre za oceno zneska, ki bi ga bilo mogoče doseči na datum vrednotenja v ustrezno trženem poslu med neodvisnima, obveščenima strankama, ki ravnata preudarno in brez prisile. V poročilu so podlaga vrednosti, namen, datum in pomembne predpostavke izrecno navedeni.
Kateri datum vrednotenja izbrati?
Datum naj bo povezan z datumom, na katerega se stvarni vložek prispeva oziroma postane del postopka povečanja kapitala. V praksi se cenitev lahko pripravi pred vpisom, kadar je poročilo potrebno že za pripravo dokumentacije. Zato je smiselno datum uskladiti z načrtovanim rokom vložitve in prenosa nepremičnine ter ga postaviti čim bliže predvidenemu dogodku. Natančen pravni trenutek prenosa potrdite z notarjem ali pravnim svetovalcem.
Katere podatke pripraviti za oceno nepremičnine?
Za začetek pošljite naslov in identifikacijske podatke nepremičnine, na primer parcelno številko oziroma ID dela stavbe, podatke o lastništvu in pravicah, ki se prenašajo, ter razpoložljive podatke o površinah, rabi in stanju. Koristni so pogodba o pridobitvi, zemljiškoknjižni podatki, načrti, gradbeno in uporabno dovoljenje ter podatki o najemih, hipotekah, služnostih in drugih obremenitvah. Če je bila nepremičnina nedavno kupljena, priložite tudi dokumentacijo o transakciji.
Kaj sledi po dokapitalizaciji?
Po prenosu nepremičnine je treba ločeno urediti njeno računovodsko začetno pripoznanje. Računovodska podlaga in datum se presojata glede na način pridobitve, namen uporabe ter standarde, ki jih družba uporablja. Več o tem si preberite v članku Začetno pripoznanje nepremičnine v poslovnih knjigah.