DDV in DPN nista isti davek
Pri prodaji nepremičnine se pogosto pojavi vprašanje, ali je treba obračunati davek na dodano vrednost (DDV) ali davek na promet nepremičnin (DPN). Gre za različna davka z različnimi pravili. DPN se praviloma plača pri odplačnem prometu nepremičnin, kadar transakcija ni obdavčena z DDV. DDV je povezan predvsem z dobavo nepremičnin v okviru ekonomske dejavnosti davčnega zavezanca in z značilnostmi nepremičnine. Končno presojo je treba opraviti za konkretno pogodbo, prodajalca, kupca in nepremičnino.
Praktična primerjava DDV in DPN
Spodnja tabela je orientacijska in ne nadomešča davčne presoje konkretnega posla.
| Vprašanje | DDV | DPN |
|---|---|---|
| Kdaj se pojavi? | Pri dobavi, ki je predmet DDV po pravilih ZDDV-1. | Praviloma pri odplačnem prometu, ko DDV ni obračunan. |
| Tipičen zavezanec | Prodajalec, ki nastopa kot davčni zavezanec za DDV. | Praviloma prodajalec, če zakon ne določa drugače. |
| Novogradnja | Pogosto je predmet DDV, odvisno od okoliščin dobave. | Praviloma se ne plača, če je od iste transakcije obračunan DDV. |
| Rabljen objekt | Dobava je lahko oproščena, v nekaterih primerih je možna izbira obdavčitve pod pogoji. | Pogosto se uporabi, če DDV ni obračunan. |
| Stopnja oziroma osnova | Odvisna od vrste dobave in veljavnih pravil DDV. | FURS navaja 2 % od prometa nepremičnin. |
Kdaj se pri prodaji uporabi DDV?
DDV se lahko uporabi, ko nepremičnino dobavlja davčni zavezanec v okviru svoje ekonomske dejavnosti in so izpolnjeni pogoji za obdavčljivo dobavo. Pri novih objektih oziroma objektih, ki so še v obdobju, ko se dobava obravnava kot dobava objekta pred prvo uporabo ali v določenem obdobju po njej, je treba preveriti pravila ZDDV-1. Pri stavbnih zemljiščih je pomembna tudi njihova namenska raba. V pogodbi mora biti jasno navedeno, kako je davčni vidik transakcije obravnavan.
Novogradnje, rabljene stavbe in stavbna zemljišča
Pri novogradnji ali prodaji, ki jo opravlja investitor, je DDV pogosto pomemben del izračuna prodajne cene. Pri rabljenih nepremičninah je dobava lahko oproščena DDV, vendar je treba preveriti konkretno starost, prvo uporabo, vrsto objekta in status strank. Dobava stavbnega zemljišča se obravnava drugače kot dobava zemljišča, ki ni namenjeno gradnji. Lokacijska informacija in prostorski akt sta lahko pomembna dokumenta pri presoji.
Oprostitev DDV in možnost obdavčitve
Oprostitev DDV ne pomeni, da je vsaka prodaja rabljene nepremičnine avtomatično brez davka. Pomembno je, ali so izpolnjeni pogoji za oprostitev in ali zakon pod pogoji dopušča odločitev za obdavčitev. Pri transakcijah med davčnimi zavezanci je treba preveriti tudi pravico do odbitka in namen uporabe. Napačna uporaba oprostitve lahko vpliva na obračun in odgovornost strank, zato mora davčni del pred podpisom preveriti strokovnjak.
Kdo plača davek in kateri roki veljajo?
Pri DPN je po splošnem pravilu zavezanec prodajalec, davčna obveznost pa se uredi z napovedjo in odločbo pristojnega davčnega organa. Pri DDV je zavezanec prodajalec, ki obračuna DDV v okviru svojih DDV-obveznosti. Roki, obrazci in način poročanja so odvisni od davka, statusa strank in izvedbe transakcije. FURS navaja, da se DPN plačuje po stopnji 2 %; pred oddajo preverite aktualna navodila in rok za vaš primer.
Kako lahko cenitev CSA RE pomaga?
Davčna obravnava in vrednost nepremičnine sta ločeni vprašanji, vendar je zanesljiv podatek o tržni vrednosti pomemben pri pripravi transakcije. Cenitev CSA RE lahko pomaga preveriti, ali je dogovorjena cena utemeljena glede na lokacijo, stanje, rabo, dokumentacijo in tržne podatke. Pri kompleksnem poslu lahko strokovna ocena podpre pogajanja in pripravo dokumentacije, ne določa pa samodejno davka ali nadomešča davčnega svetovanja. Smiselno je, da cenitev naročite pred sklenitvijo pogodbe. Naročite cenitev pri CSA RE ↗.
Dokumenti, ki jih preverite pred podpisom
Pripravite kupoprodajno pogodbo ali osnutek, zemljiškoknjižni izpisek, podatke o parceli in objektu, gradbeno oziroma uporabno dovoljenje, lokacijsko informacijo pri zemljišču ter podatke o statusu prodajalca in kupca. Pri novogradnji dodajte dokumentacijo projekta, obračun DDV in podatke o predhodnih dobavah. Davčna klavzula v pogodbi naj bo jasna in usklajena z dejanskim davčnim položajem.
Najpogostejše napake
- Stranki samodejno uporabita DPN, čeprav bi bilo treba preveriti DDV.
- Stavbno zemljišče se obravnava enako kot vsako drugo zemljišče.
- Kupec in prodajalec pred podpisom ne preverita, kdo nosi davčno obveznost.
- V pogodbi ni jasno navedeno, ali cena vključuje DDV.
- Davčna presoja se opravi šele po podpisu in plačilu kupnine.
Informativno pravno in davčno opozorilo
Članek je informativen in ne nadomešča individualnega davčnega, pravnega ali računovodskega svetovanja. DDV in DPN sta odvisna od konkretnih okoliščin, statusa strank, vrste nepremičnine, časa uporabe in aktualne zakonodaje. Pred podpisom pogodbe preverite transakcijo pri davčnem svetovalcu oziroma računovodji in pri pristojnem organu. CSA RE lahko pripravi strokovno cenitev in pomaga razumeti tržno vrednost nepremičnine.