Kdaj potrebujete to cenitev?
Cenitev je lahko koristna, kadar je za davčno obravnavo pomembno strokovno podpreti vrednost nepremičnine na določen datum. Najprej skupaj opredelimo okoliščine transakcije in predvideno uporabo poročila.
Pogosti primeri
- Prodaja in davek od dobička iz kapitala: kadar je treba utemeljiti vrednost nepremičnine ob pridobitvi ali na drug relevanten datum; to je lahko pomembno pri nepremičnini, pridobljeni z dedovanjem ali darilom.
- Dedovanje ali darilo: kadar je za davčno obravnavo pomembna tržna vrednost in želite dodatno strokovno podlago.
- Posli med povezanimi osebami: na primer pri prenosu med družinskimi člani, ko je pomembno utemeljiti, da dogovorjena cena odraža tržne okoliščine.
- Prenos v podjetje ali iz njega: na primer stvarni vložek ali prenos med posameznikom in njegovim podjetjem oziroma s. p.; davčni namen se lahko prepleta z računovodskim ali statusnopravnim.
- Drugi davčni postopki: kadar je treba podpreti tržno vrednost nepremičnine na določen presečni datum.
Na kaj se osredotočimo?
Opredelimo namen, podlago vrednosti in datum ocenjevanja. Pri retrospektivni oceni presojamo značilnosti in stanje nepremičnine ter tržne razmere, ki so veljale na izbrani datum. Za začetek so koristni dokumenti o pridobitvi ali prenosu, dokazila o vlaganjih in podatki o takratni rabi ter stanju.
Kaj prejmete?
Pripravimo poročilo z oceno vrednosti za dogovorjeni namen in datum. Poročilo je lahko strokovna podlaga oziroma izhodišče pri določitvi vrednosti za davčni obračun. Cenitev sama ne določa davčne obveznosti; o davčni obravnavi in dokazni vrednosti poročila v postopku odloča davčni organ.
Kako začnemo?
Pošljite osnovne podatke o nepremičnini in opišite namen. Po pregledu informacij se dogovorimo o obsegu, potrebni dokumentaciji, roku in ponudbi.
Pogosta vprašanja
Ali potrebujem cenitev za izračun davka na kapitalski dobiček?
Ne pri vsaki prodaji. Lahko pa je pomembna, kadar morate utemeljiti vrednost ob pridobitvi ali na drug davčno relevanten datum. Davčna osnova se praviloma ugotavlja iz razlike med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi, ob upoštevanju zakonsko priznanih stroškov. Če vrednost na ustrezni datum ni jasno izkazana, je retrospektivna cenitev lahko ena od strokovnih podlag; njeno upoštevanje v konkretnem postopku presoja FURS.
Ali lahko izdelate cenitev za datum v preteklosti?
Da. Izdelamo lahko retrospektivno oceno vrednosti na izbrani datum. Upoštevamo takratno stanje in značilnosti nepremičnine ter tržne razmere, ki so veljale na ta datum. Pomembno je, da so na voljo podatki, na podlagi katerih je mogoče preteklo stanje ustrezno presoditi.
Kakšna je stopnja davka na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnine?
Za fizične osebe je po trenutno veljavnih splošnih pravilih stopnja praviloma 25 %, po dopolnjenih petih letih imetništva 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih pa se dohodnine od dobička iz kapitala ne plača. Zakon določa tudi oprostitve, med drugim za lastno stanovanje oziroma hišo ob izpolnjenih pogojih glede stalnega prebivališča, lastništva in dejanskega bivanja. Za svoj primer preverite aktualno pojasnilo FURS o nakupu in prodaji nepremičnine.
Ali FURS pri prodaji vedno upošteva pogodbeno ceno?
Pri davku na promet nepremičnin je davčna osnova prodajna vrednost, če ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine. Če cena temu merilu ne ustreza, lahko nastane vprašanje njene utemeljitve. Davek na promet nepremičnin in dohodnina od dobička iz kapitala sta različni davčni obravnavi; konkretno presojo opravi FURS.
FURS zahteva dokazilo o vrednosti nepremičnine – kaj lahko storim?
Lahko naročite neodvisno cenitveno poročilo z oceno vrednosti na datum, ki je pomemben za postopek. To je lahko datum v preteklosti ali datum odsvojitve. Ob povpraševanju nam pošljite dopis FURS, če ga imate, da skupaj opredelimo namen, datum in obseg poročila. Cenitev je strokovna podlaga, odločitev o njeni uporabi pa sprejme davčni organ.