Kdaj potrebujete to cenitev?
Razvojni projekti potrebujejo presojo v različnih fazah: ob pridobivanju zemljišča, pred začetkom gradnje, med izvedbo ali pred dokončanjem. Ocenjujemo stanovanjske in poslovne projekte ter druge nepremičnine v razvoju.
Na kaj se osredotočimo?
Pri vrednotenju upoštevamo stopnjo razvitosti projekta, prostorske pogoje in pridobljena dovoljenja, projektno dokumentacijo, predvideni program, prihodke in stroške ter časovni potek in tveganja izvedbe. Pri že začetih projektih preverimo tudi opravljena dela in stroške ter stroške do dokončanja. Pomembno je razlikovati med vrednostjo v obstoječem stanju in vrednostjo ob predpostavki dokončanja; vse predpostavke v poročilu jasno navedemo.
Kaj prejmete?
Ocena vrednosti projekta v dogovorjenem scenariju, z jasno navedenimi izhodišči, predpostavkami in tveganji. Za presojo ekonomike razvoja lahko naročilo dopolni študija izvedljivosti.
Kako začnemo?
Pošljite osnovne podatke o nepremičnini in opišite namen. Po pregledu informacij se dogovorimo o obsegu, potrebni dokumentaciji, roku in ponudbi.
Pogosta vprašanja
Ali je mogoče oceniti vrednost projekta, še preden se gradnja začne?
Da. Projekt je mogoče oceniti še pred začetkom gradnje. Pri presoji upoštevamo njegovo trenutno razvojno fazo, pridobljena dovoljenja, projektno dokumentacijo, načrtovani program in tržne razmere. Pri razvojnih projektih analiziramo pričakovane prihodke od prodaje ali oddajanja, stroške razvoja in gradnje, časovnico ter izvedbena in tržna tveganja. Stopnja pripravljenosti projekta vpliva na njegovo vrednost in tveganje.
Katere podatke in dokumentacijo potrebujete za cenitev nepremičnine v gradnji?
Seznam je odvisen od vrste in faze projekta. Običajno so koristni podatki o zemljišču in lastništvu, prostorski pogoji, gradbeno dovoljenje, projektna dokumentacija, načrtovane površine in program ter ocena investicijskih stroškov. Če gradnja že poteka, potrebujemo tudi podatke o izvedenih delih in nastalih stroških, preostalih stroških do dokončanja, terminskem načrtu ter morebitnih predprodajah ali sklenjenih pogodbah. Obseg dokumentacije uskladimo glede na projekt in namen vrednotenja.
Ali se pri cenitvi upoštevajo že nastali stroški gradnje?
Da, podatki o opravljenih delih in nastalih stroških so pomemben del analize, vendar vrednost projekta ni nujno enaka vrednosti zemljišča, povečani za dosedanje stroške. Presojamo, koliko izvedena dela prispevajo k vrednosti na datum ocenjevanja, ter upoštevamo preostale stroške, pričakovane prihodke, čas do zaključka in tveganja izvedbe ter prodaje. Tržna vrednost se zato lahko razlikuje od računovodske ali stroškovne vrednosti projekta.
Kaj je rezidualna metoda in kdaj se uporablja pri vrednotenju nepremičninskih projektov?
Rezidualna metoda se uporablja zlasti pri razvojnih zemljiščih in projektih, pri katerih je vrednost povezana z možnostjo nadaljnjega razvoja. Izhajamo iz ocenjene vrednosti dokončanega projekta oziroma pričakovanih prihodkov od prodaje ali uporabe, nato pa odštejemo stroške gradnje, projektiranja, razvoja, financiranja in trženja, potreben donos investitorja ter druga tveganja. Pri večfaznih ali daljših projektih upoštevamo tudi časovno razporeditev prihodkov in odhodkov. Metoda je lahko uporabna, kadar je malo neposredno primerljivih transakcij, vrednost pa je v veliki meri odvisna od razvojnega potenciala.
Kako se določi vrednost projekta, če se med gradnjo spremeni projektna dokumentacija ali obseg projekta?
Preverimo vpliv sprememb na fizični in ekonomski obseg projekta, na primer na prodajne ali oddajne površine, število enot, stroške, čas gradnje in pričakovane prihodke. Pri pomembnejših spremembah se praviloma posodobi finančni model in ponovno oceni prihodke, preostale stroške ter časovnico. Preveriti je treba tudi, ali so spremembe ustrezno zajete v veljavni dokumentaciji in dovoljenjih. Ob večjih spremembah projekta je smiselno cenitev posodobiti, saj lahko že sprememba površin ali roka pomembno vpliva na vrednost.