Kdaj potrebujete to cenitev?
Pri delitvi skupnega ali podedovanega premoženja je ocena vrednosti lahko podlaga za pogovor in nadaljnje odločitve. Uporabna je lahko ob ločitvi, pri dedovanju ali kadar se nepremičnina podarja oziroma prenaša na drugo osebo.
Na kaj se osredotočimo?
Najprej opredelimo nepremičnino, namen ocenjevanja in datum vrednotenja. Upoštevamo njene značilnosti, pravni položaj, stanje ter ustrezne tržne podatke. Če je treba oceniti vrednost na pretekli datum ali obravnavati več nepremičnin, to uskladimo pred začetkom.
Kaj prejmete?
Poročilo z oceno vrednosti na dogovorjeni datum in z obrazložitvijo uporabljene podlage. Namen in predvidenega uporabnika poročila opredelimo ob naročilu.
Kako začnemo?
Pošljite osnovne podatke o nepremičnini in opišite namen. Po pregledu informacij se dogovorimo o obsegu, potrebni dokumentaciji, roku in ponudbi.
Pogosta vprašanja
Ali lahko ocenite nepremičnine na parcelo natančno?
Da. Če je to koristno za delitev premoženja, lahko vrednosti prikažemo ločeno za posamezne parcele ali druge dogovorjene dele nepremičnine, kadar to dopuščajo predmet ocenjevanja in razpoložljivi podatki. Želeno razčlenitev nam povejte že ob prvem pogovoru, da jo vključimo v obseg cenitve.
Ali se ocenjena vrednost med različnimi cenilci lahko razlikuje?
Razlike so mogoče zaradi različnih podatkov, predpostavk, izbranih primerljivih transakcij in strokovne presoje. Univerzalnega razpona, na primer 10–15 %, ki bi veljal za vsako nepremičnino, ni mogoče zagotoviti. Pri primerjavi poročil je koristno preveriti, ali obravnavajo isti predmet in datum ter primerljive površine, pravno stanje in predpostavke.
Ali lahko eno cenitev uporabita obe strani pri delitvi premoženja?
Da. Če se obe strani dogovorita o neodvisnem pooblaščenem ocenjevalcu, namenu in obsegu cenitve, lahko eno poročilo predstavlja skupno strokovno izhodišče za nadaljnji dogovor. Tak pristop lahko pomaga, da stranki že na začetku razpolagata z enotno analizo trga in se izogneta naročanju dveh ločenih cenitev. Poročilo samo ne nadomesti dogovora o delitvi.
Kako se določi vrednost, ko želi eden od solastnikov izplačati drugega?
Običajno se najprej oceni tržna vrednost nepremičnine kot celote na dogovorjeni datum, nato pa se solastnika dogovorita o izplačilu glede na svoja deleža. Sorazmerni del vrednosti celote pa ni nujno enak tržni vrednosti samostojnega idealnega deleža, če bi se ta prodajal tretji osebi, saj lahko omejena tržljivost vpliva na njegovo vrednost. Zato ob naročilu jasno opredelimo, ali je namen cenitve podlaga za medsebojno izplačilo ali ocena posameznega solastniškega deleža.
Ali je mogoče cenitveno poročilo uporabiti v sodnem postopku?
Poročilo pooblaščenega ocenjevalca lahko predložite kot strokovno podlago oziroma listino. Cenitev, naročena zunaj sodnega postopka, pa sama po sebi ni izvedensko mnenje, pripravljeno po odredbi sodišča. Če pričakujete sodni spor, nam to povejte ob naročilu, da namen, predmet in vprašanja ocenjevanja ustrezno opredelimo. O izvedbi dokazov in morebitni postavitvi izvedenca v postopku odloča sodišče.
Kaj če se stranki ne strinjata glede vrednosti nepremičnine?
Različna pričakovanja so pri delitvi premoženja pogosta. Poročilo pomaga razpravo opreti na podatke o nepremičnini, tržne primerjave in jasno navedene predpostavke. Če se stranka z oceno ne strinja, je smiselno preveriti razlike v stanju, površinah, pravnem položaju, vlaganjih, razvojnem potencialu ali izbranih primerjavah; mogoče je pridobiti tudi drugo neodvisno cenitev. Če spor preide v sodni postopek, lahko sodišče dokazovanje dopolni z izvedencem.