Kdaj potrebujete to cenitev?
Nepremičnine so lahko pomemben del premoženja ob delitvi ali oddelitvi družbe, dokapitalizaciji s stvarnim vložkom ali drugem prenosu. Potrebe po oceni izhajajo iz konkretne transakcije.
Na kaj se osredotočimo?
Predmet in namen ocenjevanja uskladimo z načrtovano strukturo posla. Posebej opredelimo, katere nepremičnine oziroma pravice se prenašajo, relevantni datum in predvidene uporabnike poročila. Ocena posameznega sredstva se razlikuje od ocene celotnega podjetja.
Kaj prejmete?
Ocena vrednosti opredeljenega nepremičninskega premoženja kot ena izmed strokovnih podlag za transakcijo. Zahteve pravnega in računovodskega postopka se uskladijo ločeno.
Kako začnemo?
Pošljite osnovne podatke o nepremičnini in opišite namen. Po pregledu informacij se dogovorimo o obsegu, potrebni dokumentaciji, roku in ponudbi.
Pogosta vprašanja
Ali je pri stvarnem vložku nepremičnine v družbo potrebna cenitev?
Potreba po oceni in morebitnem revizorskem pregledu je odvisna od pravne oblike družbe, vrednosti vložka in konkretnega postopka. ZGD-1 za posamezne primere določa posebne zahteve in omejene izjeme. Tudi nedavno sklenjena kupoprodajna pogodba je lahko podlaga le, če so za konkretni postopek izpolnjeni zakonski pogoji; sama po sebi ne pomeni, da dodatna cenitev ni potrebna. Pred začetkom preverite zahteve z notarjem oziroma revizorjem.
Kdo lahko izdela cenitev nepremičnine za stvarni vložek?
Pomembna ni samo ocena tržne vrednosti, temveč tudi uporabnost poročila za predvideni korporacijski postopek. Pred naročilom uskladimo pravno obliko družbe, način izvedbe dokapitalizacije, datum vrednotenja ter zahteve notarja in revizorja, ki sodelujeta v postopku. Tako lahko poročilo pripravimo z ustreznim namenom in obsegom.
Kateri datum vrednotenja se uporabi pri stvarnem vložku ali dokapitalizaciji?
Datum se določi glede na konkretni postopek in trenutek, za katerega je treba izkazati vrednost vložka. Zato je pomembno namen in predvideno uporabo poročila opredeliti že ob naročilu. Poročilo za drug datum ali namen morda ne bo neposredno uporabno.
Ali lahko obstoječo cenitev uporabim za stvarni vložek?
Ne nujno. Preveriti je treba datum, namen, podlago vrednosti, uporabljene predpostavke in vsebino poročila. Cenitev za zavarovano posojanje, prodajo ali računovodsko poročanje ni samodejno primerna za dokapitalizacijo. Glede na okoliščine jo je mogoče posodobiti ali prilagoditi, če to dopuščajo zahteve postopka.
Ali potrebujem cenitev pri prenosu nepremičnine s fizične osebe na svoje podjetje?
Odvisno je od načina prenosa. Pri prodaji družbi je ocena lahko strokovna podlaga za tržno utemeljitev cene, zlasti pri povezanih osebah. Če se nepremičnina prenese kot stvarni vložek, je treba upoštevati pravila, ki veljajo za to obliko prenosa in povečanje kapitala.
Ali je pri preoblikovanju s. p. v d. o. o. potrebna cenitev nepremičnine?
Če se nepremičnina iz podjetja samostojnega podjetnika prenaša na družbo, je treba njeno vrednost ustrezno obravnavati v okviru prenosa podjetja oziroma premoženja. Način vrednotenja je odvisen od strukture premoženja in pravne oblike preoblikovanja, zato obseg določimo glede na konkretni primer.
Kako se vrednotijo nepremičnine pri delitvi ali združitvi družb?
Nepremičnine obravnavamo v okviru premoženja družbe ali dela podjetja, ki se prenaša. Če predstavljajo pomemben del premoženja, se lahko njihova vrednost oceni ločeno in nato upošteva pri vrednotenju družbe oziroma določanju razmerij med udeleženimi družbami. Za primerjavo je treba uskladiti datum in podlago vrednosti.
Kakšna je razlika med cenitvijo za stvarni vložek in običajno cenitvijo tržne vrednosti?
Razlika je predvsem v namenu, datumu vrednotenja, podlagi vrednosti in zahtevah konkretnega postopka. Poročilo za stvarni vložek mora biti pripravljeno tako, da je primerno za predvideno uporabo v postopku povečanja osnovnega kapitala. Cenitve, izdelane za drug namen, zato ni priporočljivo samodejno uporabiti za dokapitalizacijo.