Ko se v Ljubljani zaključi prodaja nove soseske, se vedno postavi isto vprašanje: kdo so kupci? So to družine, ki se vselijo, ali vlagatelji, ki stanovanja oddajajo? Odgovor najdete v nadaljevanju članka.
Pregledali smo lastništvo šestih ljubljanskih novogradenj s skupaj več kot 800 stanovanji in skoraj 1.000 lastniki: Kvartet na Rakuševi ulici, Soči Park 1 na Krančevi ulici, Jurčkovo naselje na Rudniku, Židanov Kvart na Ulici bratov Židan, Sosesko B5 na Dunajski cesti in Rezidenco Bežigrad na Topniški ulici.
Rezultat je slika trga, kjer je manj kot polovica novih stanovanj v rabi lastnikov, ki v njih živijo, kupci s hipotekarnim kreditom pa so večinoma prav tisti, ki se vselijo.
Ključne ugotovitve
- 42 % stanovanj fizičnih oseb je v rabi lastnikov. Pri preostalih 58 % ima lastnik prebivališče drugje – 26 % v drugem delu Ljubljane, 29 % drugod po Sloveniji in 3 % v tujini.
- Razlike med soseskami so velike: v Soči Parku 1 živi lastnik v vsakem drugem stanovanju (52 %), v Rezidenci Bežigrad le v vsakem petem (19 %).
- 42 % stanovanj ima hipoteko, skupaj okoli 61 mio EUR. Tipičen kredit, zavarovan na stanovanju, znaša 170.000–230.000 EUR.
- Kdor se vseli, kupuje s kreditom: hipoteko ima 58 % stanovanj, v katerih živi lastnik, in le 30 % stanovanj, ki jih imajo lastniki z drugim naslovom.
- Podjetja so manjšinski igralec: pravne osebe imajo 6–19 % stanovanj, večinoma po eno stanovanje.
Kdo v soseskah živi in kdo vlaga
V povprečju živi lastnik v 42 % novih stanovanj. Preostala stanovanja so naložbe, sekundarna bivališča ali stanovanja, kupljena za otroke – iz zemljiške knjige tega ni mogoče ločiti, jasno pa je, da lastnik tam nima prijavljenega naslova.
| Soseska | Lastnik živi v soseski | Drugje v Ljubljani | Zunaj Ljubljane ali v tujini |
|---|---|---|---|
| Soči Park 1 (Krančeva 36–42) | 52 % | 24 % | 24 % |
| Jurčkovo naselje (Rudnik) | 47 % | 28 % | 25 % |
| Židanov Kvart (Ulica bratov Židan) | 42 % | 25 % | 33 % |
| Soseska B5 (Dunajska 219–221) | 42 % | 29 % | 29 % |
| Kvartet (Rakuševa 31–37) | 40 % | 21 % | 39 % |
| Rezidenca Bežigrad (Topniška 9a–9c) | 19 % | 39 % | 42 % |
| Skupaj | 42 % | 26 % | 32 % |
Ljubljanski trg kupujejo tudi neljubljančani. Skoraj tretjina stanovanj je v lasti ljudi s prebivališčem zunaj Ljubljane – od Velenja in Celja do Kopra, Novega mesta in Kranja. V Kvartetu in Židanovem Kvartu je takih kupcev več kot Ljubljančanov iz drugih delov mesta. Za mnoge je stanovanje v prestolnici naložba ali bivališče za študente.
Tujci so redki. Le 3 % stanovanj imajo v celoti lastniki s tujim naslovom – večinoma iz sosednjih in drugih evropskih držav. Pogosto gre za solastnike, ki imajo stanovanje skupaj s partnerjem ali družinskim članom v Sloveniji.
Hipoteke: kdo kupuje s kreditom
V šestih soseskah je na stanovanjih fizičnih oseb vpisanih za okoli 61 mio EUR hipotek. Hipoteko ima 42 % stanovanj, a delež se med soseskami razlikuje za več kot dvakrat.
| Soseska | Stanovanja s hipoteko | Mediana hipoteke | Skupaj | S hipoteko, ko lastnik živi v soseski | S hipoteko, ko lastnik živi drugje |
|---|---|---|---|---|---|
| Soseska B5 | 50 % | 170.000 EUR | 10,6 mio EUR | 66 % | 39 % |
| Židanov Kvart | 49 % | 200.000 EUR | 8,3 mio EUR | 61 % | 42 % |
| Jurčkovo naselje | 45 % | 227.000 EUR | 15,0 mio EUR | 51 % | 40 % |
| Kvartet | 39 % | 178.000 EUR | 16,6 mio EUR | 60 % | 26 % |
| Soči Park 1 | 38 % | 170.000 EUR | 7,7 mio EUR | 55 % | 20 % |
| Rezidenca Bežigrad | 25 % | 183.000 EUR | 3,3 mio EUR | 54 % | 19 % |
| Skupaj | 42 % | 170.000–227.000 EUR | 61,4 mio EUR | 58 % | 30 % |
Kredit je znak, da se lastnik vseli. V vseh šestih soseskah imajo lastniki, ki v stanovanju živijo, hipoteko bistveno pogosteje kot tisti z naslovom drugje – v povprečju 58 % proti 30 %. Naložbeni nakupi so torej večinoma gotovinski ali financirani z zavarovanjem na drugi nepremičnini.
Koliko si kupci izposodijo. Mediana hipoteke na stanovanje je med 170.000 in 227.000 EUR. Večina hipotek je med 100.000 in 300.000 EUR. Okoli 11 % stanovanj s hipoteko ima vpisani dve ali tri hipoteke, kar navadno pomeni dodatno posojilo ali več kreditov za en nakup.
Na podjetjih skoraj ni kreditov. Od vseh stanovanj v lasti družb (brez razvijalcev) ima hipoteko le 15% stanovanj. Podjetja so večinoma kupovala z lastnimi sredstvi.
Investitorji in podjetja kot lastniki
Podjetja imajo v analiziranih soseskah med 6 in 19 % stanovanj. Gre predvsem za majhne svetovalne, inženirske in trgovske družbe, ki kupijo eno stanovanje – najverjetneje za oddajo ali kot naložbo prostih sredstev.
| Soseska | Stanovanja pravnih oseb |
|---|---|
| Kvartet | 6 % |
| Rezidenca Bežigrad | 9 % |
| Soči Park 1 | 11 % |
| Soseska B5 | 12 % |
| Jurčkovo naselje | 16 % |
| Židanov Kvart | 19 % |
Solastnina in družinski nakupi
Vsako tretje stanovanje ima več lastnikov. Solastnina se giblje od 18 % stanovanj v Soči Parku 1 do 45 % v Židanovem Kvartu. Najpogosteje gre za partnerja, vsak s polovico.
| Soseska | Stanovanja v solastnini |
|---|---|
| Židanov Kvart | 45 % |
| Jurčkovo naselje | 36 % |
| Soseska B5 | 36 % |
| Kvartet | 26 % |
| Rezidenca Bežigrad | 21 % |
| Soči Park 1 | 18 % |
Zanimivosti iz zemljiške knjige
- Ljubljanska stanovanja kupuje vsa Slovenija. Dobra tretjina lastnikov z naslovom zunaj Ljubljane je iz njene okolice, ostali so iz vseh regij – največ iz Novega mesta, Velenja in Maribora.
- Kupci iz 14 držav. Le 3 % stanovanj imajo v celoti lastniki s tujim naslovom. Največ jih je v Kvartetu (5 %), v ostalih soseskah od 1 do 4 %. Pogosto gre za solastnike, ki imajo stanovanje skupaj s partnerjem ali družinskim članom v Sloveniji.
- Največ pet stanovanj v rokah ene osebe. Največ stanovanj, ki jih ima v analiziranih soseskah ena fizična oseba, je pet – vsa v isti soseski. Večina lastnikov ima eno stanovanje, dve ali več jih ima manj kot 3 %.